돈의 가격

금리를 이해하고 금리가 투자에 미치는 영향을 알아보자.

이자율은 간단히 말해 돈의 가격이다. 이자율이 오르면 빌린 돈으로 사는 모든 물건의 가격이 오르고, 이자를 주는 모든 상품은 더 유리해진다. 지금 바로 그 양면이 나타나고 있다.

금리가 오른 이유는 무엇일까?

연방준비제도(Fed)는 9월 16일 기준금리를 0.25%포인트 인상하여 3.75%~4.00%로 조정했다 . 이는 2023년 이후 첫 금리 인상이다. 이유는 간단하다. 인플레이션이 여전히 연준의 목표치인 2%를 웃돌고 있으며, 이는 주유소와 식료품점에서 체감할 수 있기 때문이다. 8월 소비자물가지수(CPI) 상승률은 3.4%였다 .

주된 원인은 석유 가격이다. 2월 미국과 이란과의 갈등이 격화된 이후, 전 세계 석유와 가스의 약 5분의 1이 통과하는 호르무즈 해협 주변의 혼란으로 인해 원유 가격이 배럴당 100달러를 넘어선 적도 있다 . 식료품과 에너지를 제외하면 근원 인플레이션은 2.4%에 불과하다. 이 1%포인트의 차이는 대부분 유가 상승에서 비롯된 것이다.

미국 소비자물가지수, 전년 동기 대비, 2026년 8월. 출처: BLS(미국 노동통계국), Trading Economics 경유 .

관세와 인공지능 인프라에 대한 막대한 투자 또한 물가 상승에 압력을 가하고 있으며, 연준 자체 전망에 따르면 인플레이션이 2%로 회복되는 것은 2029년까지 어려울 것으로 예상되고 있고, 대부분의 정책 입안자들은 올해 최소 한 번 이상의 물가 상승을 예상하고 있다.

금리를 인상한다고 해서 석유 생산량이 늘어나는 것도 아닌데, 왜 굳이 금리를 인상하는 걸까? 연준의 역할은 일시적인 가격 충격이 고착화되는 것을 막는 것이기 때문이다. 대출 비용이 높아지면 가계와 기업의 소비와 경제 확장이 줄어들고, 결국 물가는 안정된다. 이러한 효과는 서서히 나타나 경제 전반에 걸쳐 1년 이상 걸리는 경우가 많으며, 신용에 의존하는 거의 모든 분야에 영향을 미친다.

주택담보대출: 첫 번째 희생양

주택담보대출 금리는 장기 국채 수익률을 따라가는데, 10년 만기 국채 수익률은 2023년 이후 처음으로 9월에 5%를 넘어섰다 . 평균 30년 고정금리 주택담보대출 금리는 10월 1일 기준 7.28%로, 1년 전의 6.34%에서 상승했으며, 일부 대출기관 설문조사에서는 7.5%에 근접한 것으로 나타났다 . 이는 약 3년 만에 최고 수준이다.

세금과 보험료를 제외한 50만 달러 30년 고정금리 대출에 대한 월별 원리금 상환액이다. 이는 동일한 주택을 기준으로 연간 약 15,800달러를 더 지불해야 한다는 의미다.

관점: 오늘날의 금리는 정상적인 수준이다.

대부분의 언론 헤드라인이 간과하는 부분이 바로 여기다. 프레디 맥이 1971년부터 30년 만기 주택담보대출 금리를 집계하기 시작한 이래 평균 금리는 약 7.7%였다. 현재 금리는 장기적인 중간 수준에 가깝다. 예외적인 경우는 2020년에서 2021년 사이였는데, 당시 긴급 팬데믹 정책과 수조 달러 규모의 연준 채권 매입으로 주택담보대출 금리가 사상 최저치인 2.65%까지 떨어 졌다 . 하지만 이는 일시적인 구제책이었을 뿐, 새로운 정상 금리가 될 수는 없다. 같은 수준의 긴급 조치가 필요한 심각한 위기가 발생하지 않는 한, 3% 미만의 주택담보대출 금리가 다시 나타날 것이라고 예상하지는 않을 것입니다. (10월 29일 에 속편 계속)

30년 고정 모기지 금리, 연평균(선택된 연도, 근사치) 및 2026년 10월 1일 주간 수치. 출처: 프레디 맥 PMMS 기록 .

이자율의 상승은 돈을 빌리는 가격이 오름을 이야기 하는 것이다. 지난 10월 15일 기재된 칼럼의 전반부를 참고하시 길 바라면서, 금리를 이해하고 금리가 투자에 미치는 영향을 계속 알아보자.

주택: 동결, 붕괴되지 않음

일반적으로 높은 금리는 주택 가격을 하락시키는 경향이 있다. 하지만 이번에는 거래 활동에 더 큰 영향을 미치고 있다. 주택 담보 대출을 받은 사람들의 절반 이상이 4% 미만의 금리를 이용하고 있다 . 집을 판다는 것은 3% 금리의 대출을 7% 금리로 바꾸는 것을 의미하기 때문에 많은 사람들이 집을 팔지 않고 그대로 유지하는 상황이다. 매도자가 줄어들면 대출금을 감당할 수 있는 매수자도 줄어들어, 시장 양측 모두 정체되는 현상이 나타난다.

수치도 이를 뒷받침한다. 8월 기존 주택 판매량은 연간 398만 채로 둔화되었지만, 중간 가격은 여전히 1.6% 상승했다.  일부 지역에서는 이미 시장이 다소 둔화되고 있다. 건설업체들이 가격을 인하하고 있으며, 신규 주택의 중간 가격은 전년 대비 거의 6% 하락했다 . 그리고 매물로 나온 주택 수는 마침내 162만 채로 회복되어 약 4.9개월치 공급량에 해당하며, 이는 2019년 이후 최고치다. 주택 부족 현상은 완화되고 있지만, 주택 구매력 문제는 여전히 심각하다.

주식: 감당할 수 있는 인플레이션

주식은 실물 기업에 대한 소유권을 나타내며, 기업은 가격을 인상할 수 있다. 적절하고 예측 가능한 인플레이션은 매출과 수익에 긍정적인 영향을 미치는 경향이 있으며, 이것이 바로 주식이 역사적으로 구매력을 장기적으로 보호하는 데 효과적인 수단 중 하나였던 이유다. 시장이 싫어하는 것은 예상치 못한 상황, 즉 갑작스럽게 상승하는 인플레이션으로 인해 금리가 급격히 인상되는 것이다.  연준 회의와 인플레이션 발표가 있는 날에는 시장 변동성이 커질 것으로 예상된다. 이는 시장의 자연스러운 변동성이지, 투자 결정을 유보할 이유는 아니다.

금리가 높아지면 안전자산들이 같은 자금을 놓고 경쟁하게 되므로 주식 투자에 대한 부담이 커진다. 이는 단순히 스토리에 현혹되기보다는 수익성이 좋고 지속 가능한 기업에 투자해야 한다는 것을 의미한다. 그렇다고 해서 관망만 하라는 뜻은 아니다.

채권: 드디어 상환받다

금리 인상은 이미 보유하고 있는 채권에 악영향을 미친다. 오래되고 금리가 낮은 채권의 가치가 하락하기 때문이다.  하지만 반대로, 신규 투자는 이제 실질적인 수익을 창출한다. 10년 만기 미국 국채 수익률이 5%에 근접하고 인플레이션이 약 3.4%인 현재, 투자자들은 인플레이션을 상회하는 수익을 얻고 있는데, 이는 지난 10년 동안 보기 드문 현상이다. 단기 투자 목표, 현금 보유, 그리고 주가 하락시 충격 흡수 수단으로서 고품질 채권은 다시금 제 역할을 하고 있다. 만약 향후 금리가 인하된다면, 현재 투자자들은 수익률을 유지하면서 가격 상승까지 기대할 수 있을 것이다.

이것이 당신에게 의미하는 바는 무엇일까?

금리 인상은 경제의 성장 속도를 늦추고 인플레이션을 억제하기 위해 사용되는 일종의 브레이크와 같다. 분산 투자 포트폴리오를 보유한 투자자라면 일반적으로 금리 인상 시기를 잘 관리할 수 있다. 주식은 장기적으로 안정적인 수익을 유지할 것이며, 오늘 투자한 채권은 결국 위험에 대한 보상을 가져다줄 것이다. 주택 가격은 가장 느리게 조정될 수 있지만, 이는 투자용 부동산을 소유하고 있거나 곧 이사할 계획이 있는 경우에 특히 중요하다. 주택은 무엇보다도 우리 가족이 살고, 아이을 키우고, 즐기는 공간이다. 특정 시점의 주택 가격이 그 본질을 바꾸지는 않는다.

포트폴리오 또는 재무 계획에 대해 궁금한 점이 있으신가? 언제든지 편하게 문의해 주시길 바란다.

Wealthy & Wise 패밀리 오피스 | 겐티 씨씨, CFP, CAIA – 수석 패밀리 오피스 자문가

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